TRÁI PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN: TIỀM NĂNG VÀ HIỂM HỌA

Chuyên viên BĐS Chuyên viên BĐS 24/11/2020

TRÁI PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN TIỀM NĂNG VÀ HIỂM HỌA
 
Theo qui định của nhà nước, để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, các doanh nghiệp BĐS chỉ được mở bán chung cư khi đã làm xong móng. Cho tới thời điểm đó doanh nghiệp phải bỏ ra khá nhiều chi phí: giải phóng mặt bằng, hoàn thiện các thủ tục giấy tờ, xây dựng phần móng… do vậy doanh nghiệp làm BĐS luôn có nhu cầu về vốn, ít ra trong giai đoạn đầu của dự án.
Đại đa số các doanh nghiệp BĐS không có đủ vốn tự có mà phải tìm thêm nguồn tài chính từ bên ngoài: vay ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu. Do việc vay ngân hàng phải tuân theo các điều kiện nghiêm ngặt, có tài sản thế chấp, nhiều chủ đầu tư tìm đến thị trường trái phiếu để huy động vốn.
Theo thống kê, 9 tháng đầu năm 2020 tổng lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp là 340.000 tỷ đồng, trong đó các công ty bất động sản chiếm hơn 30% giá trị phát hành (hơn 100,000 tỷ).
 
Tỷ lệ phát hành thành công trái phiếu BĐS cũng tăng lên, từ mức 88% (2019) lên tới 97% (9 tháng 2020) cho thấy người tiêu dùng ngày càng tin tưởng với loại hình này.
 
Mức lãi trái phiếu mà các doanh nghiệp đưa ra cũng khá hấp dẫn. Mức lãi trung bình của thị trường trái phiếu hiện nay là 9.3%/năm, cao hơn so với mức lãi suất tiền gửi ngân hàng 7%. Tuy nhiên rủi ro luôn đi kèm với lợi nhận, doanh nghiệp BĐS có thể phá sản và bạn có khả năng mất trắng số tiền. Hiện một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu BĐS với lãi suất rất cao:
  • Đơn cử như Apec Group mới đây (T9/2020) đã phát hành 3.000 tỷ trái phiếu với lãi suất lên tới 18%/năm, một con số rất hấp dẫn, nhưng đi kèm theo đó là rủi ro về khả năng phát triển trong tương lai của công ty.
  • Vào tháng 6/2020, Công ty BĐS Phát Đạt cũng phát hành 110 tỷ trái phiếu với lãi suất lên tới 13%/năm có đảm bảo bằng cổ phiếu. Tuy nhiên hình thức đảm bảo bằng cổ phiếu cũng không đem lại an tâm cho người mua cổ phiếu, chúng ta còn nhớ cổ phiếu ROS của tập đoàn FLC đã từng đạt mức gần 180K vào cuối 2017 hiện nay giảm xuống dưới chưa được bằng một mớ rau (2K/cổ phiếu).
Một số công ty BĐS khác phát hành trái phiếu với mức lãi suất thấp hơn:
  • Gần đây Novaland phát hành trái phiếu lên tới 2.500 tỷ đồng, mức lãi suất 10,6%.
  • TNR Holdings gần đây phát hành 5.300 tỷ đồng (chia thành nhiều đợt) lãi suất bình quân 10,9%, kỳ hạn hơn 4 năm;
  • Phú Mỹ Hưng phát hành 900 tỷ đồng với lãi suất 7,15%;
Để tăng tính hấp dẫn của trái phiếu, một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu kèm với quyền ưu tiên được giữ chỗ của một dự án hình thành trong tương lai. Tiến Phước phát hành trái phiếu lãi suất 8%/năm và người mua trái phiếu sẽ được quyền mua nhà tại dự án Senturia Nam Sài Gòn. Dự kiến nếu Tiến Phước hoàn thành các thủ tục pháp lý và dự án được tiến hành, những người mua trái phiếu sẽ được lãi khoảng 700tr. Trong trường hợp dự án không được tiến hành mở bán, Tiến Phước sẽ trả lãi phạt 2%, tương đương lãi suất trái phiếu 10%/năm. Đây là mức lãi suất tạm chấp nhận được, những phần lớn người mua trái phiến nhắm tới cái bánh to hơn nếu dự án được mở bán.
Trái phiếu được nhiều người nhắc đến với hai cao: lãi suất cao, rủi ro cũng cao do không có tài sản đảm bảo. Theo thống kê của FiinRating, một trong những chỉ số quan trọng về mức nợ Debt/EBITDA của các doanh nghiệp BĐS đã tăng từ 4.7 lần năm 2019 lên 7.1 lần tại thời điểm này, cho thấy mức độ gia tăng rủi ro của trái phiếu
Ngoài ra trái phiếu cũng được biết với ba không:
  • Không minh bạch: người mua trái phiếu cá nhân rất khó tiếp cận tới các thông tin doanh nghiệp, báo cáo tài chính, kế hoạch kinh doanh,
  • Không xếp hạng tính nhiệm. Các nước có nền kinh tế phát triển có các công ty xếp hạng tín dụng (S&P Global Ratings, Moody’s, Fitch) xếp hạng rủi ro của các doanh nghiệp, và lãi suất trái phiếu sẽ được căn cứ vào mức xếp hạng tín dụng. Tại Việt Nam các công ty xếp hạng tín dụng chưa phát triển, dẫn tới thiếu thông tin/minh bạch về doanh nghiệp.
  • Không có tài sản đảm bảo: trong trường hợp doanh nghiệp phá sản, người mua trái phiếu có khả năng mất trắng số tiền mà mình đã bỏ ra.
Một điều người mua trái phiếu cũng cần lưu ý là lãi từ trái phiếu sẽ phải chịu thuê thu nhập cá nhân 5%, trong khi đó lãi tiền gửi tiết kiệm không phải trả thuế thu nhập cá nhân.
 
Kết luận:
Các doanh nghiệp BĐS ngày càng tìm đến trái phiếu như là một kênh huy động vốn quan trọng của mình. Người tiêu dùng nên tìm hiểu cẩn thận thông tin về doanh nghiệp trước khi đưa ra quyết định mua trái phiếu, đặc biệt với những công ty trả mức lãi suất càng cao.
Nhà đầu tư hãy nhớ rằng, lợi nhuận luôn đi kèm với rủi ro.
 
Nguồn: Anh Thái Hoà - Cộng Đồng BẤT ĐỘNG SẢN